復(fù)合信托要闖房地產(chǎn)信托新領(lǐng)域
來源：www.beiwo888.cn 時(shí)間：2004-06-09
由于信托工具的特性幾乎是包含了金融業(yè)務(wù)的全部，因而它所提供的業(yè)務(wù)空間是博大的，美國信托法專家斯考特稱：“信托的應(yīng)用范圍可以和人類的想象力相提并論?！比欢⒁粋€(gè)具體的信托計(jì)劃更需要的是在對(duì)具體業(yè)務(wù)的理解上的創(chuàng)新，所以信托業(yè)務(wù)技巧又是精深的，“它是思想體操的最好練習(xí)場?！?nbsp;
信托作為與銀行、保險(xiǎn)、證券并列的四大支柱之一，擁有資產(chǎn)管理、投融資、中介代理等諸多獨(dú)特功能。信托公司是我們經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域中惟一可以連接貨幣市場、資本市場和實(shí)業(yè)產(chǎn)業(yè)投資的金融機(jī)構(gòu)。其存在和壯大的基礎(chǔ)條件是：1.信用體制和產(chǎn)權(quán)制度明確；2.社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)對(duì)信托業(yè)務(wù)有現(xiàn)實(shí)需求。因?yàn)樾磐懈嗟氖菑?qiáng)調(diào)委托人、受托人和受益人三者之間的法律關(guān)系，所以只有在契約社會(huì)中信托才會(huì)誕生和成立。
由于信托工具的特性幾乎是包含了金融業(yè)務(wù)的全部，因而它所提供的業(yè)務(wù)空間是博大的，美國信托法專家斯考特稱：“信托的應(yīng)用范圍可以和人類的想象力相提并論。”然而建立一個(gè)具體的信托計(jì)劃更需要的是在對(duì)具體業(yè)務(wù)的理解上的創(chuàng)新，所以信托業(yè)務(wù)技巧又是精深的，“它是思想體操的最好練習(xí)場?！?nbsp;
結(jié)合一個(gè)本人給朋友顧問策劃的房地產(chǎn)信托案例，來展示和演繹信托的邏輯美。
案例基本情況：一家小代理公司與一家房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了一棟住宅樓的代理，并支付了上千萬的定金，代理關(guān)系成立。代理的樓盤還沒有取得銷售許可證，但代理公司已經(jīng)獲得了足夠的買樓客戶，并且買房者愿意立即簽訂房屋買賣合同，但需要銀行按揭貸款。
問題和需求：沒有銷售許可證，房屋買賣受到限制，需要規(guī)避；大小產(chǎn)證沒有形成銀行無法提供按揭貸款，沒有按揭買賣無法實(shí)行；代理公司利潤如何獲得，以及最大可能的合理避稅之道有哪些。
解決方案為發(fā)行兩個(gè)互為依存條件的信托計(jì)劃“購房委托信托計(jì)劃”和“按揭橋投資信托計(jì)劃”。解決方案設(shè)計(jì)金融策劃機(jī)構(gòu)、信托機(jī)構(gòu)、開發(fā)商、代理商、商業(yè)銀行、購房者和按揭信托投資者7種利益人，解決方案是金融策劃機(jī)構(gòu)為其他利益人提供各方利益均得到滿足的多邊協(xié)調(diào)基礎(chǔ)之上的策劃案。該解決方案的前提條件是開發(fā)商和代理商的代理關(guān)系成立，開發(fā)商愿意積極配合未來購房者辦理按揭手續(xù)；其次買房人群確定無疑；商業(yè)銀行對(duì)買房人的信用認(rèn)可，同時(shí)以協(xié)議的方式確定在未來約定的時(shí)間購買“按揭投資信托”形成的按揭資產(chǎn)。
操作思路是通過兩個(gè)信托計(jì)劃，“購房信托計(jì)劃（T1）”和“按揭投資信托計(jì)劃（T2）”的套做，徹底解決房屋買賣和按揭設(shè)立兩大問題。在具體工作流程中設(shè)計(jì)到許多Know-How，比如兩個(gè)信托計(jì)劃設(shè)立的前提條件的確立，T1的前提條件是購房人集體委托信托公司購買開發(fā)商整棟樓盤這個(gè)委托事項(xiàng)成立，處理好信托權(quán)益合同與房產(chǎn)的對(duì)應(yīng)關(guān)系，信托T1與普通的信托合同不同，它是因人而異的，信托合同標(biāo)的價(jià)格就是房屋買賣價(jià)格的30％，由于每標(biāo)的單元價(jià)格不同，所以合同的平均價(jià)格不同，標(biāo)的額不同。另外委托買賣合同數(shù)量的處理上也有技巧，特別是通過200－x份普通收益權(quán)合同,和x份劣后收益權(quán)合同的設(shè)計(jì)，要充分考慮到代理商的利益。
T2信托的關(guān)鍵在事先找到一家商業(yè)銀行對(duì)購房人群做按揭貸款人條件預(yù)審，并協(xié)議的方式在未來收購該項(xiàng)按揭資產(chǎn)，以提升按揭信托產(chǎn)品的信用等級(jí)；其次，按揭設(shè)計(jì)要完全符合商業(yè)銀行的標(biāo)準(zhǔn)，比如貸款期限5年－20年的按揭貸款利率為浮動(dòng)利率5.04%；第三，可以利用進(jìn)一步貼息的方式提高該信托產(chǎn)品在市場上的競爭力。
信托在房地產(chǎn)中的應(yīng)用非常廣泛，只要我們善于發(fā)現(xiàn)市場需求和深入透徹地了解有關(guān)規(guī)則，我們就可以不斷創(chuàng)新，為產(chǎn)業(yè)提供服務(wù)，并推進(jìn)信托事業(yè)的發(fā)展。
信托作為與銀行、保險(xiǎn)、證券并列的四大支柱之一，擁有資產(chǎn)管理、投融資、中介代理等諸多獨(dú)特功能。信托公司是我們經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域中惟一可以連接貨幣市場、資本市場和實(shí)業(yè)產(chǎn)業(yè)投資的金融機(jī)構(gòu)。其存在和壯大的基礎(chǔ)條件是：1.信用體制和產(chǎn)權(quán)制度明確；2.社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)對(duì)信托業(yè)務(wù)有現(xiàn)實(shí)需求。因?yàn)樾磐懈嗟氖菑?qiáng)調(diào)委托人、受托人和受益人三者之間的法律關(guān)系，所以只有在契約社會(huì)中信托才會(huì)誕生和成立。
由于信托工具的特性幾乎是包含了金融業(yè)務(wù)的全部，因而它所提供的業(yè)務(wù)空間是博大的，美國信托法專家斯考特稱：“信托的應(yīng)用范圍可以和人類的想象力相提并論。”然而建立一個(gè)具體的信托計(jì)劃更需要的是在對(duì)具體業(yè)務(wù)的理解上的創(chuàng)新，所以信托業(yè)務(wù)技巧又是精深的，“它是思想體操的最好練習(xí)場?！?nbsp;
結(jié)合一個(gè)本人給朋友顧問策劃的房地產(chǎn)信托案例，來展示和演繹信托的邏輯美。
案例基本情況：一家小代理公司與一家房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了一棟住宅樓的代理，并支付了上千萬的定金，代理關(guān)系成立。代理的樓盤還沒有取得銷售許可證，但代理公司已經(jīng)獲得了足夠的買樓客戶，并且買房者愿意立即簽訂房屋買賣合同，但需要銀行按揭貸款。
問題和需求：沒有銷售許可證，房屋買賣受到限制，需要規(guī)避；大小產(chǎn)證沒有形成銀行無法提供按揭貸款，沒有按揭買賣無法實(shí)行；代理公司利潤如何獲得，以及最大可能的合理避稅之道有哪些。
解決方案為發(fā)行兩個(gè)互為依存條件的信托計(jì)劃“購房委托信托計(jì)劃”和“按揭橋投資信托計(jì)劃”。解決方案設(shè)計(jì)金融策劃機(jī)構(gòu)、信托機(jī)構(gòu)、開發(fā)商、代理商、商業(yè)銀行、購房者和按揭信托投資者7種利益人，解決方案是金融策劃機(jī)構(gòu)為其他利益人提供各方利益均得到滿足的多邊協(xié)調(diào)基礎(chǔ)之上的策劃案。該解決方案的前提條件是開發(fā)商和代理商的代理關(guān)系成立，開發(fā)商愿意積極配合未來購房者辦理按揭手續(xù)；其次買房人群確定無疑；商業(yè)銀行對(duì)買房人的信用認(rèn)可，同時(shí)以協(xié)議的方式確定在未來約定的時(shí)間購買“按揭投資信托”形成的按揭資產(chǎn)。
操作思路是通過兩個(gè)信托計(jì)劃，“購房信托計(jì)劃（T1）”和“按揭投資信托計(jì)劃（T2）”的套做，徹底解決房屋買賣和按揭設(shè)立兩大問題。在具體工作流程中設(shè)計(jì)到許多Know-How，比如兩個(gè)信托計(jì)劃設(shè)立的前提條件的確立，T1的前提條件是購房人集體委托信托公司購買開發(fā)商整棟樓盤這個(gè)委托事項(xiàng)成立，處理好信托權(quán)益合同與房產(chǎn)的對(duì)應(yīng)關(guān)系，信托T1與普通的信托合同不同，它是因人而異的，信托合同標(biāo)的價(jià)格就是房屋買賣價(jià)格的30％，由于每標(biāo)的單元價(jià)格不同，所以合同的平均價(jià)格不同，標(biāo)的額不同。另外委托買賣合同數(shù)量的處理上也有技巧，特別是通過200－x份普通收益權(quán)合同,和x份劣后收益權(quán)合同的設(shè)計(jì)，要充分考慮到代理商的利益。
T2信托的關(guān)鍵在事先找到一家商業(yè)銀行對(duì)購房人群做按揭貸款人條件預(yù)審，并協(xié)議的方式在未來收購該項(xiàng)按揭資產(chǎn)，以提升按揭信托產(chǎn)品的信用等級(jí)；其次，按揭設(shè)計(jì)要完全符合商業(yè)銀行的標(biāo)準(zhǔn)，比如貸款期限5年－20年的按揭貸款利率為浮動(dòng)利率5.04%；第三，可以利用進(jìn)一步貼息的方式提高該信托產(chǎn)品在市場上的競爭力。
信托在房地產(chǎn)中的應(yīng)用非常廣泛，只要我們善于發(fā)現(xiàn)市場需求和深入透徹地了解有關(guān)規(guī)則，我們就可以不斷創(chuàng)新，為產(chǎn)業(yè)提供服務(wù)，并推進(jìn)信托事業(yè)的發(fā)展。
(xintuo摘自國際金融報(bào))